下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有兩大趨勢(shì)：房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈和房?jī)r(jià)出現(xiàn)反復(fù)的可能性較大。綜合促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)回暖的有利與不利因素來看，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于回升的關(guān)鍵階段，政府應(yīng)出臺(tái)穩(wěn)健的政策指導(dǎo)，著重建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。
　　三大因素有利于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)回升

　　第一，當(dāng)前我國(guó)仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的階段。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在1000-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期。2008年我國(guó)人均GDP已經(jīng)突破3000美元，這就意味著今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長(zhǎng)時(shí)期。
　　第二，住房需求潛力巨大。首先，城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。據(jù)預(yù)測(cè)，2010-2020年，我國(guó)將處于工業(yè)化和城市化"雙加速"階段，城市化將以每年1個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)，到2020年，我國(guó)城市化率將達(dá)到58％左右，對(duì)住房的需求比較旺盛。一是新增城鎮(zhèn)人口對(duì)住房的需求潛力巨大，二是在城鎮(zhèn)化過程中，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)住房保障體系應(yīng)該加以統(tǒng)籌考慮和安排。

　　其次，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)來看，居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)產(chǎn)品，這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。從購(gòu)買力的角度來看，改善型購(gòu)房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力支撐。這部分人大多已經(jīng)購(gòu)買房改房，隨著生活水平的提高和經(jīng)濟(jì)能力的增強(qiáng)，以小換大的需求強(qiáng)烈。

　　再次，居民出于保值增值的考慮將增加對(duì)房地產(chǎn)的持有。由于儲(chǔ)蓄利率相對(duì)偏低，居民儲(chǔ)蓄意愿不斷下降，而資本市場(chǎng)不穩(wěn)健，投資股市存在較大風(fēng)險(xiǎn)，在投資渠道有限的情況下，人們的投資大多偏向于持有房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)具有商品和資產(chǎn)雙重屬性，購(gòu)置住宅不僅可以出租獲利，在通貨膨脹的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格將上升，而且其上升速度與幅度將大大高于通脹水平，因而可以在漲價(jià)后出售獲利，從而能較好地滿足人們?cè)鲋当Ｖ档囊�求�?

　　最后，受利率、匯率、游資和國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，一定規(guī)模的社會(huì)閑置資金將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和投資機(jī)會(huì)。

　　第三，國(guó)家"擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)"的政策取向有利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。2008年年中以來，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，黨中央和國(guó)務(wù)院迅速推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃。擴(kuò)大內(nèi)需包括擴(kuò)大投資需求和消費(fèi)需求，作為撬動(dòng)消費(fèi)和投資的有力"杠桿"，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中有著十分重要的地位。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)息息相關(guān)。這也意味著在擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)發(fā)展將獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策支持。

　　阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有四大不利因素

　　第一，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面不支撐房?jī)r(jià)暴漲。今年上半年，在一攬子計(jì)劃的有力刺激下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑勢(shì)頭得到遏制，初步呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。但是，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整之中，世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)仍不明朗，因此，我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況根本無法支撐房?jī)r(jià)的再度飆升。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)"一業(yè)獨(dú)大"有悖于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不利于民生的持續(xù)改善。倘若在消費(fèi)需求提振無力的情況下，放任房?jī)r(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)，必將嚴(yán)重?cái)D壓居民在汽車、家電等其他方面的消費(fèi)，抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的終端引擎難以啟動(dòng)。因此，唯有房?jī)r(jià)理性回歸，才能讓"保增長(zhǎng)"的政策真正惠及民生，才能發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。

　　第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心不足。2009年1季度房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)小幅回升至90，較2008年四季度提升8.1個(gè)百分點(diǎn)，但比2007年和2008年同期分別低47個(gè)百分點(diǎn)和41個(gè)百分點(diǎn)。由于市場(chǎng)全面啟動(dòng)有一個(gè)傳導(dǎo)過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)家市場(chǎng)信心的恢復(fù)和投資意愿的回升仍然需要一段時(shí)間。

　　第三，房?jī)r(jià)大幅反彈將威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的可持續(xù)性。人民銀行2009年第2季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，超過6成居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)"高，難以接受"，購(gòu)房意愿仍處于較低位置--準(zhǔn)備在未來3個(gè)月內(nèi)購(gòu)買住房的居民占比為15.8％，比上季度減少了0.9個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)快速大幅反彈將打擊剛剛出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的樓市，威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的可持續(xù)性。

　　第四，過度的投機(jī)炒房將影響樓市健康調(diào)整。伴隨著樓市的不斷升溫，投資性購(gòu)房的比例也在逐漸增加，一次性買入多套住宅的現(xiàn)象有所上升。在通脹預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金量將不斷擴(kuò)大。由于自住型需求承受能力有限，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較為敏感，投資性和投機(jī)性需求資金充裕，對(duì)高房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的吸納能力，因而，投資性需求的大量入市會(huì)加速房?jī)r(jià)走高。如果剛性需求再次被過高的房?jī)r(jià)壓抑，市場(chǎng)新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)逐步積累，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。
　　為了控制投資性購(gòu)房行為帶來的樓市泡沫，北京、大連和杭州等地銀監(jiān)局分別重申，二套房貸首付比例不得低于40％，并且不能享受貸款利率優(yōu)惠。下半年，如果投機(jī)性需求過度擠占市場(chǎng)、推高房?jī)r(jià)，國(guó)家有可能通過加息、收緊二套房貸等手段來抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。如果利率從基準(zhǔn)利率的70％上調(diào)到110％，將會(huì)對(duì)投資性需求產(chǎn)生較大影響。因此，二手房貸款政策的走向?qū)⒊蔀橛绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售的重要因素。

　　下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)二大發(fā)展趨勢(shì)

　　一是房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈。雖然目前房地產(chǎn)投資增速仍處于歷史低位，但受銷售回暖和政策支持等正面因素拉動(dòng)，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)回暖，房屋新開工面積負(fù)增長(zhǎng)情況將有所改善。首先，房?jī)r(jià)上漲和銷售回升是推動(dòng)開發(fā)投資增加的主要?jiǎng)右�。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長(zhǎng)23.6％，增速比2008年全年提高21.8個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高14.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人按揭貸款增速逐月加快，扭轉(zhuǎn)了2008年負(fù)增長(zhǎng)的狀況，同比增速達(dá)到63.1％。第三，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，今年5月份，國(guó)家下調(diào)了商品住房資本金比例，其中，普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35％下調(diào)到20％，這是13年來的首次下調(diào)，將降低行業(yè)融資門檻，增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力，促進(jìn)房地產(chǎn)投資增速回升。第四，有限的庫存將鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資。今年上半年，房產(chǎn)銷售的驟增大大減少了房屋庫存，而有限的庫存將鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資。

　　二是房?jī)r(jià)出現(xiàn)反復(fù)的可能性較大。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)銷售暴增、房?jī)r(jià)大幅反彈是貨幣流動(dòng)性過多、通脹預(yù)期明顯、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中釋放等多種因素共同作用的結(jié)果。由于世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)仍不明朗、我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體還處于恢復(fù)期，企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，就業(yè)形勢(shì)比較嚴(yán)峻、居民收入預(yù)期不樂觀，因此，自住型需求對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力是有限的。

　　面對(duì)房?jī)r(jià)高漲，部分剛性需求已經(jīng)開始觀望、萎縮。投資性購(gòu)房者的進(jìn)入雖然帶來了市場(chǎng)的暫時(shí)繁榮，但是這部分資金流動(dòng)性大，來得快、撤得也快，不可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。

　　因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷的局面難以長(zhǎng)久維持，在房?jī)r(jià)大漲的同時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷積累，如果房?jī)r(jià)反彈幅度超出購(gòu)房者的心理預(yù)期，樓市將進(jìn)入新一輪調(diào)整，市場(chǎng)波動(dòng)和房?jī)r(jià)反復(fù)的可能性在加大。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的六大對(duì)策建議

　　今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，很大程度上歸功于政府各部門所采取的一系列積極的宏觀調(diào)控措施，要使房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的火車頭，必須在均衡、合理的價(jià)位上保持市場(chǎng)銷售的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于回升的關(guān)鍵階段，政府應(yīng)出臺(tái)穩(wěn)健的政策指導(dǎo)，著重建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

　　第一，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，是通過一系列經(jīng)濟(jì)、法律和行政的手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定。房?jī)r(jià)波動(dòng)過大，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)和社會(huì)和諧穩(wěn)定，都會(huì)帶來不良影響。國(guó)家希望改善房屋、住宅供給，使稀缺的土地資源能夠滿足居民住房的基本需要，希望保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，保持社會(huì)安定，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。

　　第二，要不斷提高宏觀調(diào)控的效率。一切調(diào)控措施應(yīng)該圍繞調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)計(jì)。要梳理已經(jīng)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，使之適應(yīng)調(diào)控目標(biāo)的需要相互銜接配套，形成合力，提高調(diào)控措施的效率。要把增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度作為一種宏觀調(diào)控手段，增加政策和信息透明度，特別要重視把握正確的輿論導(dǎo)向，傳遞明確的信號(hào)，積極進(jìn)行正面的宣傳解釋，引導(dǎo)理性供需，防止誤導(dǎo)和媒體炒作。

　　第三，引導(dǎo)開發(fā)商加快房地產(chǎn)開發(fā)投資，擴(kuò)大有效供給。今年上半年，在市場(chǎng)銷售驟增、庫存大量消化的情況下，房屋新開工面積不足，土地購(gòu)置面積和開發(fā)面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給趨于緊張，這種狀況不利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。為了改善供求關(guān)系，建議采取措施，加大房地產(chǎn)有效供應(yīng)。一是加大土地的供應(yīng)力度。二是加快建設(shè)保障性住房。

　　第四，對(duì)自住性購(gòu)房需求和投資投機(jī)性需求區(qū)別對(duì)待，有保有壓。保護(hù)好居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。對(duì)居民自住性購(gòu)房需求要繼續(xù)采取鼓勵(lì)和支持的態(tài)度。與此同時(shí)，為了防止過度投機(jī)炒作造成房地產(chǎn)繁榮假象，有必要采取措施抑制投資和投機(jī)性需求的增加。對(duì)已出臺(tái)的第二套房貸款政策要嚴(yán)格執(zhí)行，同時(shí)，為了加強(qiáng)對(duì)投機(jī)購(gòu)房的稅收征管，稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)與房管登記部門的信息溝通，對(duì)購(gòu)買兩套以上住房的個(gè)人和家庭不再給予稅收優(yōu)惠措施。

　　第五，加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐。為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進(jìn)資金來源的多元化和社會(huì)化。一是通過增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進(jìn)信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能力和管理能力。

　　第六，加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性開發(fā)和消費(fèi)。為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)信息體系建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，及時(shí)向社會(huì)提供真實(shí)完整的土地資源情況、房地產(chǎn)供求情況（包括新增房地產(chǎn)數(shù)量、存量房地產(chǎn)數(shù)量）、租賃市場(chǎng)的資源、房地產(chǎn)租售價(jià)格等信息，引導(dǎo)開發(fā)商理性開發(fā)，購(gòu)房者理性消費(fèi)。同時(shí)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)分析體系，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，為政府及時(shí)、準(zhǔn)確地做出決策提供科學(xué)完備的依據(jù)，從而有重點(diǎn)、有針對(duì)性地實(shí)施宏觀調(diào)控。

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